数据之痛 

 

房地产市场分析过程一般包括三项任务：分析当地经济活动性质和规模；分析当地房地产市场需求和供给等因素；分析目标物业与竞争物业，评估其在市场上的竞争能力。

这三项内容无一不与数据有关。真实有效的数据再加上适当的科学统计分析方法，是形成一份良好的市场分析报告的基础。

为了获取准确、全面的数据，我们对调研往往要注入很大一部分精力，但我们经常遇到的情况是什么呢？

中小城市官方统计数据或不够透明或滞后或不全面，竞争物业的调研数据与官方公布数据严重不符......数据问题成为市场分析的堵心之痛，这种痛，不但使大众失去了对行业调研数据的信任，也殃及俺们市场分析人员的形象。

乏味的数据

每份房地产市场报告雷打不动地都要先说城市GDP，相信看多报告写多报告的人都会觉得这个部分真是让人又爱又恨，弃之可惜，食之乏味，或者原则上根本不能放弃对这个指标的分析。

自从20世纪30年代美国经济学家库兹涅茨建立这个体系以来，GDP是能基本反映经济运行状况和历史趋势的。

到目前为止也没有一个人能提出为公众接受的另一种经济指标来代替GDP，人人都用这个指标，我们又有什么理由放弃？

关键是如果我们的报告中仅用GDP来说明城市经济发展，那它的说服力无疑是有问题的。

这些年来，中国GDP增长率高，所有区域的GDP不用查公报都知道它是增长的。

不光是GDP，什么人均可支配收入、就业率、通货膨胀率，这些干巴巴的数字不光让读者觉得索然无味，也让写报告的人觉得枯燥乏味。

GDP本身，或者说这些数字本身没有错，错的只是一个“唯”字。是不是唯有这些严肃的数字才能反映城市经济？有没有更生活化、更鲜活的数字能反映相同的结果？

初到一个城市，我们都能迅速感觉得出这城市是繁华还是落后，然后会与自己的家乡或者曾经去过的城市做一番比较，进而判断这座城市经济是不是发展得快，发展到什么程度。

我们没有看过这城市的GDP，没研究过城市的历年统计公报，是什么让我们产生了城市印象？

当你看到城市车水马龙，高楼林立，街道灯火辉煌，商店里满是来自全球的货物和越来越多时尚漂亮的女性从你身边擦肩而过，你会感到城市的经济发展，这里没有任何数字说明，但是你肯定会感到这些事实比数字更有说服力。

英国《经济学家》杂志曾经提出过观察英国经济复苏的六项民间指标：第一，新车销售量增加；第二，司机需求量增加；第三，出现置业热潮；第四，赴海外度假者增加；第五，纯种狗和纯种狗主人同时增加；第六，女性做隆胸手术者与女性胸围尺码增加。

类似这样的民间指数，或者说生活化的经济指标还有不少，在房地产领域也有“黑灯指数”、“过江龙指数”、“万科进驻指数”等等。

虽然这种生活化的经济指标可能会过于片面和模糊，甚至不能提供准确的数字，但是我们可以真实感觉得到。

如果把严肃的官方数字和鲜活的生活化指标结合起来，相信会有更全面、具体、直接的认识。

 

短视的数据

在房地产宏观市场运行分析中，我们一般都会提供商品房施工、竣工、新开工面积，年销售面积、年销售额这样的数据，通过这些指标的历史数据来描述过去发生了什么，但是我们却往往没有试图将分析推广到未来，或者是用于预测的方法过于简单，又或者预测者本身有功利心。

这些都造成了数据的短视，使预测毫无份量。

市场预测严格来说是非常难的事情，其难度不亚于给人的未来算卦。

预测的依据首先应该是理论和数据。

理论上，在某种情况下，我们只在过去现象的基础上对未来的情况进行直线性的推测，而没有判断这种推断是否合理；而在另一种研究中，我们使用线性回归来发现数据间的联系进行预测，但是线性回归的问题是：可能某些显著的趋势或者是某些不能算做趋势的激增会对预测结果有很大影响。

因此，对市场的预测最好的方法应该是，与对近来趋势的直观回顾结合在一起，对未来情况变化作出理性的判断。

数据，实际准确的数据。

获得准确可靠的数据是市场分析人员最头疼的事情，即使是来源于当地官方公布的数据也可能因统计口径和统计时间的不统一，而造成数据的不准确、不连续。模型再正确，输进去的数据不对，结论也不可能正确。

数据的准确性是个难题，无论如何，只有通过自身专业水平的提高和对数据敏感度的提升来避免由于使用劣质数据而造成的问题。

此外，我觉得，做好预测最重要的还不在于数据或者技术手段，而在于态度。

进行预测的人不能带着算命先生的态度，总是揣摩对方的意图，或者一味地说好听的话，也不能以自我意识为中心，为了证明自己最初的价值判断来预测。